כאשר יזם, בעל קרקע או בעל נכס שוקל לבצע שינוי תכנוני או להתחיל פרויקט בנייה, אחד השלבים החשובים והמשפיעים ביותר הוא הוצאת תב"ע (תוכנית בניין עיר). תהליך זה מהווה את הבסיס החוקי והמעשי לבנייה, שינוי ייעוד, הרחבת זכויות והפיכת קרקע לנכס ממוצה מבחינת פוטנציאל ולמנוף כלכלי אמיתי. במאמר שלפניכם נציג כיצד מתבצע תהליך הוצאת תב"ע, למה הוא כל כך חשוב, מתי נכון לפעול, ומה התועלת המשמעותית בקבלת ליווי מקצועי ואסטרטגי לכל אורך הדרך. בנוסף, ניגע בקצרה בקשר שבין תב"ע לבין פרויקטים של תמ"א 38.

מתי יש צורך בהוצאת תב"ע?

• הרחבת זכויות בנייה: תוספת קומות, הגדלת שטחי מבנה, או תכנון חדש שלא קיים בתכנית הקיימת.
• שינוי ייעוד הקרקע: למשל, ממסחר למגורים או מחקלאות לתעשייה לצורך מימוש פוטנציאל הנדל"ן.
• פיצול/איחוד מגרשים: כל שינוי גבולות תכנוניים מחייב התאמה תכנונית דרך תב"ע.
• שינוי קווי בניין או שימושים: לצורך התאמת תכנון אדריכלי, מיקום חניות, שימוש מעורב ועוד.
• הסדרת חריגות קיימות: כאשר יש צורך בהכשרת מצב קיים מבחינת השימוש או הבנייה בפועל.

למה כדאי לפעול דווקא היום?

בישראל של היום, כל שינוי תכנוני בין אם קטן או משמעותי מתבצע על רקע מדיניות תכנון משתנה, רגולציה מחמירה ולחץ כבד על מוסדות התכנון. לכן, דווקא עכשיו חשוב יותר מתמיד לקדם את תהליך התב"ע בזמן, טרם יחולו שינויים בחקיקה, בהנחיות עירוניות או במדיניות ועדות התכנון. בנוסף, תהליך זה אינו מיידי ודורש זמן. ככל שמקדימים להתחיל, כך ניתן ליהנות מהשבחת ערך הנכס מוקדם יותר, להכין את הקרקע ליזמות עתידית, ולהיות מוכנים לשווקים משתנים. בפרויקטים בהם קיימת חלון הזדמנויות רגולטורי, פעולה מהירה ומקצועית יכולה להיות ההבדל בין פרויקט רווחי לבין נכס תקוע.

איך ליווי מקצועי משנה את כל התמונה?

הוצאת תב"ע היא לא רק עניין של מסמכים. מדובר בהתנהלות מול רשויות תכנון, תיאום בין אנשי מקצוע, הבנת עומק של מדיניות התכנון הארצית והמקומית, ויכולת להוביל תהליך אסטרטגי שיחזיק גם לאורך זמן. התהליך מחויב ע"פ החוק להיות מוגש באמעצות אדריכל. ליווי מקצועי משלב בין תכנון מדויק לבין הבנה משפטית וכלכלית, ומביא את הפרויקט למיצוי מיטבי תוך שמירה על עקרונות החוק ומניעת עיכובים מיותרים. לקוח שפועל בליווי משרד מנוסה נהנה לא רק משקט נפשי, אלא גם מהתנהלות חכמה מול הרשויות, תכנון איכותי יותר, ניהול סיכונים תכנוניים נכון, וחיסכון משמעותי בזמני טיפול. התהליך כולו מנוהל בידי צוות שמכיר את מערכת התכנון מבפנים, יודע אילו טיעונים מתקבלים, ואיך להוביל תב"ע לאישור גם כשנדרש להתמודד עם אתגרים.

איך נראה בפועל תהליך הוצאת תב"ע?

• בדיקת מצב תכנוני ראשוני: איסוף מידע על זכויות הבנייה הקיימות, מגבלות קרקע, תוכניות מתאר וניתוח היתכנות לשינוי.
• הכנת תוכנית ראשונית: פיתוח תכנון אדריכלי מפורט, הכנת תשריטים, תקנון תכנוני ונספחים מקצועיים לפי דרישות הרשות.
• תיאום עם יועצים מקצועיים: עבודה משותפת עם מהנדסי תחבורה, יועצי סביבה, ניקוז ותשתיות להבטחת תכנון תקני ומקצועי.
• הגשה לוועדות התכנון: הגשת התוכנית לוועדה המקומית או המחוזית בהתאם לסמכות, ביצוע תיקונים ועמידה בדרישות הוועדה.
• טיפול בהתנגדויות ציבור: ניהול מענה מקצועי להתנגדויות שהוגשו במהלך תקופת ההפקדה הציבורית.
• קבלת אישור סופי ופרסום: אישור התוכנית, פרסומה ברשומות והכנת המסמכים לרישום זכויות במרשם המקרקעין.

מה הקשר בין תב"ע לתמ"א 38?

בעשור האחרון הפכה תמ"א 38 לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית בישראל. אך כדי להבין את הקשר בינה לבין תכניות בניין עיר (תב"ע), חשוב תחילה להבהיר את ההבדל המהותי ביניהן והאופן שבו הן משלימות זו את זו.

תב"ע היא תכנית מקומית המאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, וקובעת את זכויות הבניה, השימושים, קווי הבניין והוראות התכנון לאזור ספציפי. תמ"א 38 לעומת זאת, היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התמ"א מאפשרת תוספת זכויות בניה כתמריץ לחיזוק ללא צורך בהוצאת תב"ע נפרדת כאשר המבנה עומד בתנאי סף מסוימים, כגון היתר בניה שניתן לפני 1980 ואישור מהנדס קונסטרוקטור על הצורך בחיזוק.

הקשר המרכזי ביניהן הוא שתמ"א 38 מגדילה את הזכויות שניתנות מכוח התב"ע הקיימת, אך זכויות אלו מוגבלות למה שמוגדר בתכנית המתאר הארצית עצמה בדרך כלל תוספת של 2-2.5 קומות ותוספת שטחים מסוימת.

לעומת זאת, תב"ע חדשה במיוחד במסגרת פרויקטים של אדריכל פינוי בינוי והתחדשות עירונית יכולה לאפשר זכויות בניה גדולות משמעותית יותר, בהתאם למדיניות התכנונית הכוללנית של העיר. במקרים אלה, הרשות המקומית יכולה לאשר תב"ע שמעניקה צפיפות גבוהה יותר, מספר קומות רב יותר ושטחי בניה נרחבים יותר ממה שהתמ"א מאפשרת.

לכן, בעוד שתמ"א 38 מציעה מסלול מהיר וללא תשלום היטל השבחה לתוספת זכויות מוגבלת, הוצאת תב"ע חדשה במסגרת תכנית התחדשות עירונית כוללנית עשויה לאפשר מימוש פוטנציאל בנייה משמעותי יותר. זהו בדיוק המקום בו משרד אדריכלות מנוסה יידע להעריך את המסלול האופטימלי האם לפעול במסגרת התמ"א הקיימת או להוביל תהליך של תב"ע חדשה שתאפשר למצות את הפוטנציאל המלא של הנכס בהתאם למדיניות העירונית.

לסיכום

תהליך הוצאת תב"ע הוא שער הכניסה לעולם היזמות התכנונית. הוא דורש סבלנות, מקצועיות והיכרות מעמיקה עם עולם התכנון והבנייה בישראל. כאשר התהליך מנוהל נכון אפשר למצות את הפוטנציאל הגלום בכל קרקע, ליצור השבחה דרמטית בערך הנדל"ן, ולהניע פרויקטים שאחרים רק חולמים עליהם. אם אתם בעלי נכס, יזמים, אדריכלים או פשוט שוקלים פיתוח עתידי זה הזמן לבדוק מה אפשר לעשות עם הקרקע שלכם.