צור קשר

מהו אדריכל התחדשות עירונית?

אדריכל התחדשות עירונית תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38), אדריכל התחדשות עירונית פינוי בינוי הם שני מסלולי התחדשות עירונית מרכזיים בישראל, המיועדים לחידוש מבני מגורים ישנים ושיפור איכות החיים של הדיירים. אדריכל התחדשות עירונית תמ"א 38 מתמקדת בחיזוק מבנים בודדים מפני רעידות אדמה תוך הוספת שטחי בנייה, בעוד אדריכל התחדשות עירונית פינוי בינוי עוסק בהתחדשות מקיפה של מתחמים שלמים באמצעות הריסת מבנים ישנים ובנייה מחדש.

מסלול אדריכל התחדשות עירונית תמ"א 38 מפוצל לשניים תמ"א 38/1 שהוא רק חיזוק המבנה ותוספת. ותמ"א 38/2 שהוא הריסה ובניה מחדש.

מסלול אדריכל התחדשות עירונית פינוי בינוי תמיד כולל הריסה ובניה מחדש.

שני המסלולים פועלים על בסיס כלכלי דומה הדיירים מקבלים דירות משודרגות ללא עלות, בתמורה למתן זכויות בנייה ליזם שמממן את הפרויקט ממכירת דירות חדשות. ההבדל המרכזי הוא בהיקף – אדריכל התחדשות עירונית תמ"א 38 עוסק בבניין בודד ואילו אדריכל התחדשות עירונית פינוי בינוי מתייחס למתחמים של עשרות ומאות דירות.

ליצירת קשר לחצו כאן

תהליך אדריכל התחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי

תהליך התכנון והרישוי בפרויקטים של אדריכל התחדשות עירונית כוללים מספר שלבים מרכזיים:

שלב 1: בדיקות מקדימות ותכנון ראשוני:

אדריכל תמ"א 38: בודק את התאמת הבניין לקריטריונים
(נבנה לפני 1980, מצב קונסטרוקטיבי וכדו')
ומכין תכנון ראשוני לחיזוק או הריסה ובנייה של בניין בודד
אדריכל פינוי בינוי: ממפה את המתחם כולו
בודק היתכנות תכנונית למתחם (מינימום 24 יח"ד)
והכנת תכנון עקרוני לשכונה חדשה

שלב 2: קבלת תיק מידע והיתכנות תכנונית:

אדריכל תמ"א 38: מגיש בקשה לתיק מידע לוועדה המקומית,
בודק זכויות הבנייה המותרות לפי התמ"א והנחיות מקומיות
אדריכל פינוי בינוי: מתאם עם הרשות המקומית ומשרד הבינוי,
בוחן את הצורך בהכרזה ממשלתית והכנת תכנית מתאר ראשונית
דואג לקבלת הנחיות מרחביות ודרישות מיוחדות מהוועדה

שלב 3: תכנון מפורט:

אדריכל תמ"א 38: דואג לתכנון אדריכלי והנדסי מפורט לחיזוק/בנייה חדשה,
תוספת ממ"דים, מעלית, קומות וזכויות בהתאם להוראות התמ"א ומדיניות הוועדה
אדריכל פינוי בינוי: דואג לתכנון מפורט של כל המתחם:
מספר בניינים, גבהים, צפיפות, שטחי ציבור, תשתיות, חניות תת-קרקעיות
מתאם עם יועצים מקצועיים: קונסטרוקציה, תנועה, נוף, סביבה

שלב 4: הליך סטטוטורי:

אדריכל תמ"א 38: מגיש בקשה להיתר בנייה ישירות מכוח התמ"א
ללא צורך בשינוי תב"ע
אדריכל פינוי בינוי: במקרים מסויימים מכין תב"ע חדשה,
מגיש לוועדה המקומית/מחוזית, פרסום להתנגדויות, דיונים ואישור התוכנית.

שלב 5: היתרי בנייה:

אדריכל תמ"א 38: לאחר אישור הבקשה – דואג לקבלת היתר בנייה אחד לכל הפרויקט
אדריכל פינוי בינוי: לאחר אישור התב"ע – מכין תוכניות ומגיש היתרי בנייה
דואג לתשלום אגרות והיטלים (בפינוי בינוי לרוב פטורים או מופחתים)

שלב 6: ביצוע הפרויקט:

אדריכל תמ"א 38: מבצע עבודות תוך כדי אכלוס (בחיזוק)
או פינוי זמני של בניין בודד (בהריסה ובנייה)
אדריכל פינוי בינוי: אחראי על פינוי כל המתחם, הריסה כוללת ובנייה חדשה

שלב 7: אישורי אכלוס וטופס 4:

אדריכל תמ"א 38: דואג לקבלת אישורי אכלוס לבניין המחוזק/החדש
בפינוי בינוי: דואג לקבלת אישורים לכל בניין בנפרד, לרוב בשלבים
מבצע ביקורות סופיות וקבלת תעודת גמר

שלב 8: רישום ומסירה:

אדריכל תמ"א 38: דואג לעדכון רישום הבית המשותף או רישום חדש
בודק זכויות הבנייה המותרות לפי התמ"א והנחיות מקומיות
אדריכל פינוי בינוי: דואג לרישום בתים משותפים חדשים,
ולחלוקת המגרשים החדשה.
דואג למסירת הדירות ותיעוד מלא של הפרויקט