החלופות החדשות לתמ"א 38

שוק ההתחדשות העירונית בישראל עובר טלטלה רגולטורית עמוקה ומקיפה ביותר. תמ"א 38, ששירתה את הענף מאז 2005, פקעה ב-1 באוגוסט 2024 במסגרת תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה. במקומה נכנסים לתוקף מסלולים חדשים ומגוונים – תמ"א 70 כתוכנית מתחמית, חלופת שקד לבניין הבודד, ומסלולי פינוי-בינוי מעודכנים עם רף הסכמה מופחת. עבור בעלי דירות, יזמים ועיריות, ההבנה המעמיקה של המסלולים החדשים היא קריטית להצלחת הפרויקט, ולכן ליווי של אדריכל התחדשות עירונית מנוסה הוא חיוני בכל שלב. במאמר זה נסקור באופן מקיף את המסלולים העדכניים נכון ל-2026 ואת ההשלכות המעשיות עבור בעלי הדירות.

תמ"א 70: התוכנית הארצית החדשה

תמ"א 70 היא התוכנית הארצית להתחדשות עירונית שנועדה להחליף את תמ"א 38 ולהוות מנוע צמיחה משמעותי לשוק הדיור הישראלי. התוכנית אושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה ב-31 בדצמבר 2024, ובממשלה ב-11 במאי 2025. תמ"א 70 מתמקדת במתחמים שלמים ולא בבניין בודד, ומיועדת לאפשר תכנון מתחמי בערים בהן קיים פוטנציאל ציפוף משמעותי. גישה זו מאפשרת תכנון אורבני איכותי, עם דגש על תשתיות ציבוריות, שטחים פתוחים ותחבורה. היקפי הפרויקטים המתוכננים במסגרת התוכנית מרשימים ביותר:

• פוטנציאל של כ-500 אלף יחידות דיור חדשות.
• התוכנית חלה על 24 רשויות מקומיות מרכזיות.
• שטח כולל של כ-118 אלף דונם המיועדים להתחדשות.
• מסלול תכנוני מהיר ומפושט יחסית למסלולים הקודמים.
• דגש על תכנון מתחמי כולל ותשתיות שכונתיות.

חלופת שקד: המסלול לבניין הבודד

בעוד תמ"א 70 מטפלת במתחמים, חלופת שקד נועדה לשמש כתחליף לתמ"א 38 ברמת הבניין הבודד ולתת מענה לבעלי דירות בבניינים שאינם נכללים במתחמי תמ"א 70. המסלול מאפשר שתי אפשרויות עיקריות לפי סוג הפרויקט והנחיות הרשות המקומית. ההבדל המרכזי בין החלופות נעוץ ביחס בין הריסה לחיזוק, וההשלכות הכלכליות שלו על כדאיות הפרויקט:

• מסלול הריסה ובנייה מחדש: זכויות בנייה של עד 400% משטח המגרש.
• מסלול חיזוק קיים עם תוספות: זכויות בנייה של עד 200%.
• דרישות הסכמה מצומצמות יחסית לפינוי-בינוי קלאסי.

תהליך תכנוני מהיר יחסית עם זמני אישור מקוצרים

בסטודיו מרים בסקון משרד אדריכלות אנו מלווים בעלי דירות ויזמים בבחירת המסלול האופטימלי לפרויקט שילוב של ניתוח כלכלי מעמיק, בדיקת זכויות בנייה, והתאמה לתב"ע המקומית. הניסיון שצברנו מלמד שבחירה נכונה של המסלול בשלב הראשוני חוסכת חודשים של עיכובים ועלויות מיותרות בהמשך הדרך, ומגדילה משמעותית את סיכויי האישור המהיר של הפרויקט בוועדות התכנון.

בחירת אדריכל התחדשות עירונית: על מה להקפיד

בחירת אדריכל היא ההחלטה הקריטית ביותר בפרויקט התחדשות עירונית, ומשפיעה ישירות על איכות הפרויקט ועל זמני התקדמותו. הניסיון, ההיכרות עם הרגולציה המשתנה תדיר, והיכולת לנווט בין רשויות התכנון השונות כל אלה הופכים את ההבדל בין פרויקט שמתקדם בקצב טוב לזה שנתקע שנים בוועדות. נקודות מפתח שיש לבחון בעת בחירת אדריכל:

• ניסיון מוכח במסלולי תמ"א 70, חלופת שקד ופינוי בינוי.
• היכרות מעמיקה עם הוועדות המקומיות באזור הפרויקט.
• יכולת ניהול תהליך מורכב מול בעלי דירות, יזם ורשויות.
• תיק עבודות עדכני עם פרויקטים שאושרו ובוצעו בפועל.
• שילוב של חזון אדריכלי עם הבנה כלכלית ורגולטורית.

פינוי-בינוי: רף הסכמה מופחת

אחד השינויים המשמעותיים ביותר בשוק ההתחדשות העירונית ב-2024-2025 הוא הפחתת רף ההסכמה הנדרש לקידום פרויקט אדריכל פינוי בינוי עד לאחרונה נדרשה הסכמה של 80% מבעלי הדירות, וכעת הרף הופחת ל-67% בלבד. שינוי זה צפוי להאיץ באופן משמעותי פרויקטים שנתקעו במשך שנים עקב סירוב של מספר קטן של דיירים. אדריכל התחדשות עירונית מנוסה יכול לסייע בגיוס ההסכמות הנדרשות, בהצגת הפרויקט לדיירים בצורה ברורה ומקצועית, ובהכנת מסמכי התכנון הנדרשים לוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות.

2026 כשנת מפנה

שנת 2026 מסמנת מפנה מהותי בענף ההתחדשות העירונית בישראל. תקופת המעבר של תמ"א 38 תסתיים סופית ב-18 במאי 2026, תמ"א 70 תיכנס לתפעול מלא ברשויות המקומיות, ופרויקטי פינוי בינוי יזכו לתאוצה משמעותית הודות לרף ההסכמה החדש של 67%. מי שמתכנן פרויקט התחדשות בשנים הקרובות חייב להתעדכן במסלולים החדשים ולבחור אדריכל התחדשות עירונית שמכיר את המערכת מבפנים. תכנון נכון בשלב הראשוני הוא המפתח להצלחת הפרויקט מבחינה כלכלית, תכנונית ומשפטית, ומבטיח מימוש מיטבי של פוטנציאל הנכס.