רבים מבעלי הנכסים והקרקעות בירושלים אינם מודעים לפוטנציאל העצום הטמון בנכסיהם. תכנית בניין עיר או בקיצור תבע ירושלים היא לא רק מסמך טכני שקובע מה מותר לבנות, אלא כלי רב עוצמה שיכול להכפיל ואף לשלש את ערך הנכס באמצעות הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה. במאמר זה נחשוף את האפשרויות שרוב בעלי הנכסים אינם יודעים עליהן ונסביר כיצד שינוי תב"ע נקודתית יכול לשנות לחלוטין את המשוואה הכלכלית של הנכס שלכם.

הבעיה: תב"עות כלליות שלא ממצות את הפוטנציאל

אחת התופעות הנפוצות ביותר בירושלים היא קיומן של תב"עות כלליות ישנות שנכתבו לפני עשרות שנים. תב"עות אלה נוטות להיות כלליות מאוד הן מגדירות ייעודים רחבים ומעניקות זכויות בניה בסיסיות, אך לא לוקחות בחשבון את המאפיינים הספציפיים של כל מגרש. התוצאה היא שרבים מבעלי הנכסים אינם מודעים כלל לכך שהם יכולים לבנות הרבה יותר ממה שהתב"ע הכללית מאפשרת.

דוגמה קלאסית:

מגרש שעליו חלה תב"ע כללית ישנה המאפשרת בניית וילה דו-משפחתית בת שתי קומות עם כ-200 מ"ר. בעל המגרש משוכנע שאלו הזכויות המקסימליות ומעולם לא בדק חלופות. אך כאשר מגישים תבע ירושלים נקודתית ספציפית למגרש, מתברר שניתן להגדיל את זכויות הבנייה ולאפשר בניית בניין בן ארבע או חמש קומות עם 500-600 מ"ר ואף יותר. בנוסף, הקלות בקווי הבניין מאפשרות ניצול טוב יותר של השטח, ותנאי בניה משופרים מעניקים גמישות תכנונית ופוטנציאל כלכלי משמעותי.

למה רוב בעלי הנכסים לא יודעים על זה?

אם שינוי תבע ירושלים נקודתית כל כך משתלם, מדוע לא כולם עושים את זה? התשובה מורכבת ממספר גורמים:

• חוסר מודעות כמעט מוחלט – רוב האנשים פשוט לא יודעים שיש אפשרות כזו או חושבים שזה רלוונטי רק לפרויקטים גדולים. הם מסתכלים על התב"ע הכללית, מקבלים בהבנה שאלו הזכויות, ולא בוחנים אפשרויות נוספות.
• פחד מהבירוקרטיה והליך מורכב – המחשבה על התמודדות עם הוועדה המקומית, הכנת תכניות וטיפול בהתנגדויות גורמת לרבים לוותר מבלי לבדוק. תהליך שנמשך שנה עד שנתיים נראה מרתיע.
• תפיסה שגויה לגבי העלויות – אנשים חושבים שהתהליך יקר מדי, מבלי לעשות חישוב אמיתי של התשואה. הם לא מבינים שהגדלת זכויות הבנייה משמעה הגדלה דרמטית בערך הנכס.
• המציאות שונה – כאשר מדברים על הגדלה של מאות אחוזים בזכויות הבנייה, מדובר במאות אלפי שקלים ולעיתים מיליונים בערך הנכס. הכסף שמושקע בתהליך הוא חלק זעיר מהערך הכלכלי שנוצר.

הפוטנציאל העצום בשינוי תב"ע נקודתית

שינוי תבע ירושלים הוא התהליך שבו מגישים תוכנית בניין עיר חדשה ספציפית למגרש מסוים. המילה "נקודתית" מדגישה שמדובר בתוכנית ממוקדת שמאפשרת גמישות רבה להתאים את התכנון למאפיינים הייחודיים של המקום.

הפוטנציאל טמון במספר תחומים:

• הגדלה דרמטית של זכויות הבניה – במקום 200 מ"ר, תב"ע נקודתית יכולה לאפשר 400, 600 ואף 800 מ"ר ויותר. במקרים רבים שטיפלנו בהם בסטודיו מרים בסקון – אדריכלים הצלחנו להגדיל זכויות בשיעור של 100%-300%.
• שיפור תנאי הבניה – קווי בניין מקילים יותר, גובה מותר גבוה יותר, אחוזי כיסוי גבוהים והקלות בדרישות חניה. כל אלה מאפשרים ניצול אופטימלי של הקרקע.
• שינוי או תוספת שימושים – אפשרות להוסיף שימוש מסחרי בקומת הקרקע, דבר שמגדיל משמעותית את הערך הכלכלי. שימושים מעורבים מעניקים גמישות עתידית רבה.

תהליך הגשת תב"ע נקודתית

תהליך הוצאת תבע ירושלים נקודתית מורכב ממספר שלבים מרכזיים:

• בדיקת היתכנות תכנונית – איסוף מידע מקיף, בדיקת תוכניות מתאר, בירור מגבלות ואפשרויות כולל דרישות שימור ייחודיות לירושלים, וגיבוש פרוגרמה תכנונית ראשונית. כבר בשלב זה אנחנו מתאמים עם הוועדה המקומית ובוחנים את סיכויי השינוי.
• הכנת מסמכי התוכנית – תכנון אדריכלי מפורט, הכנת תשריט ותקנון בהתאם לנוהל מבא"ת, נספחים מקצועיים נדרשים ותיאום עם יועצים כמו מהנדסי תחבורה ויועצי שימור.
• הגשה ובדיקה – הבקשה עוברת בדיקה מקדמית והוועדה מחליטה על הפקדתה. התוכנית מופקדת לציבור לתקופה של 60 יום להתנגדויות. בסופו של התהליך, התוכנית מאושרת וזכויות הבנייה נרשמות במרשם המקרקעין.

היתרונות בליווי מקצועי

תהליך הוצאת תבע ירושלים נקודתית דורש היכרות מעמיקה עם הדרישות הייחודיות של העיר. ליווי מנוסה מעניק יתרונות:

• ידע וניסיון עשיר – הבנה מלאה של המערכת התכנונית, הכרת תוכניות המתאר והיכולת לזהות הזדמנויות שאחרים מפספסים.
• מקצועיות בהכנת התוכנית – עריכה מיטבית של המסמכים שמגדילה את סיכויי האישור ומונעת עיכובים ותיקונים יקרים.
• קשרים מקצועיים – היכרות עם הגורמים בוועדה המקומית והיכולת לנהל דיאלוג פורה שמקדם את התיק.

לסיכום

תבע ירושלים נקודתית היא הזדמנות כלכלית משמעותית שרוב בעלי הנכסים אינם מנצלים בגלל חוסר מודעות. תב"עות כלליות רבות בעיר הן ישנות ואינן ממצות את מלוא הפוטנציאל. כמעט בכל מקרה של הגשת תב"ע נקודתית מוצלחת מתאפשרת הגדלה דרמטית של זכויות הבנייה ויצירת ערך כלכלי משמעותי. אם אתם בעלי נכס או קרקע בירושלים הגיע הזמן לבדוק את האפשרות. אנחנו בסטודיו מרים בסקון – אדריכלים כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב ולממש את מלוא הפוטנציאל הטמון בנכס שלכם.