מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38, או בשמה המלא "תוכנית מתאר ארצית 38", היא אחד ממסלולי ההתחדשות העירונית המרכזיים והחשובים בישראל. התוכנית נועדה לחזק מבני מגורים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך שיפור משמעותי באיכות החיים של הדיירים והוספת יחידות דיור חדשות למלאי הקיים. מדובר במסלול ייחודי המאפשר לבעלי דירות בבניינים ישנים לקבל דירה משודרגת עם ממ"ד, מעלית ותוספות נוספות – והכל ללא עלות כספית מצידם. התוכנית פועלת על בסיס כלכלי פשוט: היזם מקבל זכויות בנייה נוספות שמאפשרות לו לבנות דירות חדשות למכירה, ומהרווחים הוא מממן את חיזוק הבניין ושדרוג דירות הדיירים הקיימים.

הקריטריונים והתנאים לביצוע תמ"א 38:

כדי שבניין יוכל להיכנס לתהליך של תמ"א 38, עליו לעמוד בכמה קריטריונים בסיסיים. ראשית, הבניין חייב להיות בניין מגורים שנבנה לפני 1980 ונבנה על פי תקן בנייה ישן שאינו עומד בתקני רעידות האדמה העדכניים. שנית, נדרשת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות בבניין בדרך כלל שני שליש מהדיירים צריכים להסכים לפרויקט. בנוסף, הבניין צריך להיות במיקום שבו הוספת זכויות הבנייה תהיה כדאית כלכלית ליזם, כך שיוכל לממן את הפרויקט ממכירת הדירות החדשות. אנחנו בסטודיו מרים בסקון נתקלים לעיתים קרובות במצבים שבהם נדרשת בדיקה מעמיקה של הכדאיות הכלכלית והתכנונית לפני תחילת התהליך.

תהליך התכנון והרישוי בפרויקט תמ א 38

כששואלים מה זה תמ"א 38 צריך ראשית לבחון את תהליך האישור והביצוע של פרויקט תמ"א 38 הכולל מספר שלבים מרכזיים שחשוב להכיר.

• בשלב הראשון: בדיקות מקדימות לבחינת התאמת הבניין לקריטריונים של התוכנית, כולל בדיקה קונסטרוקטיבית של המבנה והכנת תכנון ראשוני.
• בשלב השני: הגשת בקשה לתיק מידע בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שם מקבלים את כל ההנחיות והדרישות הספציפיות לבניין.
• השלב השלישי: תכנון מפורט של הפרויקט על ידי צוות מקצועי הכולל אדריכלים, מהנדסי קונסטרוקציה ויועצים נוספים. התכנון צריך לכלול את כל הפרטים: החיזוק המבני, תוספת הממ"דים, התקנת המעלית, תוספת הקומות והדירות החדשות, ופתרונות החניה הנדרשים.

לאחר השלמת התכנון המפורט, מוגשת בקשה להיתר בנייה ישירות מכוח תמ"א 38, ללא צורך בשינוי תב"ע. זהו אחד היתרונות המשמעותיים של התוכנית היכולת לקבל היתרי בנייה בתהליך מקוצר יחסית. עם זאת, התהליך עדיין דורש מקצועיות רבה בהכנת המסמכים ובמענה לדרישות הוועדה. לאחר קבלת ההיתר מתחילות עבודות הביצוע, שאורכות בדרך כלל בין שנה וחצי לשלוש שנים, תלוי בהיקף הפרויקט ובמסלול שנבחר.

היתרונות המרכזיים לדיירים ולחברה

הדיירים בפרויקט תמ"א 38 זוכים לשורה ארוכה של יתרונות משמעותיים:
שדרוג הדירה ללא עלות: הדיירים מקבלים דירה משודרגת עם ממ"ד, מרפסת חדשה או מורחבת, ולעיתים גם תוספת של 12-25 מ"ר לדירה והכל ללא השקעה כספית מצידם.
שיפור באיכות החיים: התקנת מעלית, חניות נוספות, חידוש הלובי והחזיתות, ושיפור התשתיות המשותפות של הבניין משפרים משמעותית את איכות החיים היומיומית.
עלייה בערך הנכס: הדירה המשודרגת בבניין המחוזק או החדש שווה הרבה יותר בשוק הנדל"ן, מה שמהווה השקעה כלכלית מצוינת לטווח הארוך.
בטיחות מוגברת: החיזוק המבני או הבנייה החדשה מבטיחים עמידות מפני רעידות אדמה ועמידה בתקני הבנייה המחמירים של היום.

האתגרים והקשיים בדרך

למרות היתרונות הרבים, כששואלים מה זה תמ"א 38 צריך לזכור שזה גם כרוך באתגרים לא מעטים. ראשית, השגת הסכמה בין הדיירים יכולה להיות משימה מורכבת, במיוחד בבניינים גדולים עם דיירים רבים. חילוקי דעות לגבי היזם, התכנון או תנאי ההסכם עלולים לעכב או אף לסכל את הפרויקט. שנית, תקופת הביצוע, במיוחד במסלול החיזוק, כרוכה באי נוחות משמעותית רעש, אבק והפרעה לשגרת החיים היומיומית. במסלול ההריסה והבנייה נדרש פינוי זמני של הדיירים למשך תקופה של כשנתיים-שלוש, מה שמצריך מציאת פתרון מגורים חלופי. בנוסף, לא כל בניין מתאים לתוכנית מבחינה כלכלית במיקומים פחות אטרקטיביים, היזמים עלולים שלא למצוא כדאיות כלכלית בפרויקט.

תמ"א 38 מול פינוי בינוי מה ההבדל?

חשוב להבין את ההבדל בין אדריכל תמ"א 38 לבין אדריכל פינוי בינוי, שני מסלולי ההתחדשות העירונית המרכזיים בישראל. בעוד שמה זה תמא מתמקד בבניין בודד ומאפשר חיזוק או הריסה ובנייה של אותו מבנה ספציפי, פינוי בינוי עוסק בהתחדשות של מתחמים שלמים הכוללים עשרות ולעיתים מאות יחידות דיור. פינוי בינוי דורש תהליך תכנוני ארוך ומורכב יותר, כולל הכנת תב"ע חדשה, אך מאפשר יצירת שכונות חדשות לחלוטין עם תשתיות מודרניות, שטחי ציבור ואיכות חיים גבוהה יותר. הבחירה בין המסלולים תלויה במאפייני האזור, במספר הבניינים המעוניינים בהתחדשות ובמדיניות הרשות המקומית.

לסיכום הזדמנות להתחדשות עם ליווי מקצועי

תמ"א 38 זוהי הזדמנות ייחודית לבעלי דירות בבניינים ישנים לשדרג משמעותית את איכות חייהם ולהעלות את ערך נכסיהם, תוך תרומה להתחדשות העירונית ולחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התהליך אמנם מורכב ודורש סבלנות, אך התוצאה דירה משודרגת בבניין בטוח ומודרני שווה את ההשקעה בזמן ובמאמץ. במשרד אדריכלים סטודיו מרים בסקון מתמחה בליווי אדריכלי מלא של פרויקטי תמ"א 38, החל משלב התכנון הראשוני, דרך ניהול מקצועי של תהליך הרישוי מול הוועדות, ועד להכנת תוכניות ביצוע מפורטות ופיקוח עליון על הביצוע. הניסיון הרב שצברנו בעשרות פרויקטי התחדשות עירונית מאפשר לנו למצות את מלוא הפוטנציאל התכנוני של כל בניין, תוך התמודדות יעילה עם האתגרים הרגולטוריים והטכניים. אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, ולבחון יחד את האפשרויות העומדות בפניכם במסגרת התוכנית המרתקת הזו.